Mientras los créditos hipotecarios muestran un crecimiento inédito y sostenido -solo en mayo se firmaron 1.216 escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, un salto del 957,4% interanual-, el tipo de cambio desestabilizó el tablero: el dólar llegó a rozar los $1.350 en las últimas semanas, y esa escalada metió presión sobre quienes están en pleno proceso de compra o analizan tomar un préstamo.
Esa inestabilidad que dominó julio y los aumentos significativos en las tasas de interés volvieron a golpear el sueño de la casa propia y sumó una nueva dosis de incertidumbre al mercado inmobiliario, poniendo en pausa incluso las decisiones más avanzadas.
El fuerte impacto volatilidad cambiaria en los créditos hipotecarios
En solo 30 días, el capital en pesos necesario para acceder a un crédito hipotecario UVA por una propiedad de u$s100.000 —con una financiación del 80%— se disparó en un abrir y cerrar de ojos, con una diferencia cercana a los $7 millones respecto del comienzo del mes.
De este modo, la suba del dólar oficial impactó de lleno en el costo de los créditos hipotecarios.
- A comienzos de julio: para financiar u$s80.000 -el 80% del valor de una propiedad tipo- se necesitaban cerca de $100 millones
- Para la primera semana de agosto: con el dólar cerrando en $1.335, ese monto trepó a 106,8 millones.
Y el aumento en el valor del préstamo repercutió directamente en los requisitos para obtenerlo, elevando el ingreso mínimo mensual necesario en más de $182.000. Esta suba representa un obstáculo adicional para que las familias de clase media puedan concretar la compra de su vivienda.
En ese contexto, muchas entidades aumentaron sus tasas. Por ejemplo: “Para cada cuota inicial correspondiente a u$s10.000, en el caso del Banco Nación se paga $60.802, mientras que en otros bancos que operan en CABA, como Patagonia, BBVA y Santander, el monto arranca en $100.903; una diferencia de casi el 65%“, precisa el arquitecto y consultor inmobiliario Alan Schachter.
Los créditos UVA son bastante volátiles frente a las fluctuaciones del dólar, ya que su valor se ajusta según la inflación más un componente de tasa de interés. “Cuando el dólar sube rápidamente, el monto en pesos que se debe solicitar también aumenta, aunque el ajuste por inflación intenta amortiguar estas variaciones”, pormenoriza Alan Mohadeb, socio de Portland.
Al existir una brecha entre la solicitud del préstamo y su aprobación, cualquier interferencia que haya en la cotización de la moneda afecta al monto que accedemos para comprar la propiedad. Como unidad de indexación, “la UVA está tendiendo a la baja y, según estiman algunas consultoras, esta variación pequeña en el tipo de cambio no se va a trasladar directamente a un alza de precios. Eso es lo bueno de tener un esquema de inflación moderado”, explica el consultor financiero Santiago Vitali.
Cómo la suba del dólar afecta a los compradores
Al solicitar un crédito hipotecario y enfrentarse a variaciones en el tipo de cambio, se presentan dos escenarios principales.
- Que se acceda a un crédito menor para la compra de la vivienda, lo que obliga a realizar un desembolso propio más alto para cubrir la diferencia.
- La entidad financiera puede exigir un mayor flujo de ingresos para aprobar un monto mayor de crédito.
Ambas situaciones complican la operación para quien toma el crédito, ya que normalmente el cupo solicitado está ajustado a la capacidad financiera inicial. Por eso, un aumento del tipo de cambio puede poner en riesgo la viabilidad y ejecución de la operación inmobiliaria
¿Qué dicen quienes ya habían iniciado trámites y ahora necesitan mucho más dinero? A corto plazo, muchos solicitantes “expresan preocupación por el aumento de los montos requeridos debido a la inflación y la devaluación, lo que puede frustrar sus planes o comprometer su situación financiera”, cuenta Mohadeb, por eso algunos “buscan opciones alternativas o renegociando condiciones con las entidades financieras”.
Suben tasas y dólar: ¿conviene sacar el crédito hipotecario hoy?
Para quienes están pensando en sacar un crédito hipotecario, la recomendación es “no demorarse demasiado”, según Schachter, ya que “existen varios riesgos que podrían dejar fuera a quienes posterguen la decisión”. En primer lugar, se espera que las tasas de interés continúen en alza. Además, “solo entre abril y julio, el dólar pasó de $1.100 a $1.380, lo que representa una devaluación cercana al 25% en apenas cuatro meses”, sostiene.
En adición, el precio de las propiedades podría incrementarse. “Entre 2018 y 2023, los precios reales cayeron alrededor de un 50%. Aunque en los últimos meses se observó un rebote del 20%, aún se mantienen un 40% por debajo de los máximos históricos, lo que indica un margen para una posible recuperación”.
En el mercado de usados, la reactivación durante el último año y medio ha sido muy importante gracias al crédito hipotecario. Sin embargo, “si las tasas continúan subiendo, esta tendencia podría estabilizarse o incluso desacelerarse. No solo se frenaría la cantidad de escrituras con hipoteca, sino también las ventas vinculadas a la financiación“, cierra Vitali.